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死库水,土地增值税清算涉税方针之二,澳币对人民币汇率

频道:民生新闻 标签:无印良品官网奇妙小镇第二季 时间:2020年02月14日 浏览:155次 评论:0条

土地增值税清算收入承认涉税事务政策

一、企业转让房地产所获得的收入是否包含增值税?

答:《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的告诉》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规则:“土地增值税交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。”

依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》(国家税务总局布告2016年第70号)第一条第一款规则,“营改增后,交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。”

各地环绕上述政策原则承认的详细规则举例如下:

1.北京市规则。

依据《北京市当地税务局土地增值税清算处理规程》(北京市当地税务局布告2016年第7号发布)第二十九条规则:“土地增值税交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。”

2.山东省规则。

《山东省当地税务局土地增值税“三控一促”处理方法》(山东省当地税务局布告2017年第5号发布)第十二条规则:“营改增后,交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的交税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。”

3.广州市规则。

《广州市当地税务局关于印发2016年土地增值税清算作业有关问题处理指引的告诉》(穂地税函〔2016〕188号)第一条第(一)项规则:土地增值税交税人出售自行开发的房地产项目获得的收入为不含增值税收入,其间:

(1)交税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税出售收入/ (1+5%)”承认。

(2)交税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税出售收入/(1+11%)”承认;土地增值税清算收入按“(含税出售收入 本项目土地价款11%)/ (1+11%)”承认, 即: 交税人按规则答应以本项目土地价款扣减出售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

“含税出售收入”是指交税人出售房地产时获得的悉数价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指依照财税〔2016〕36号文规则, 交税人受让土地时向政府部门付出的土地价款 (假如一次受让土地运用权,分期开发、清算的,则土地价款需求依照合法合理的方法进行分摊承认) 。

二、清算收入承认的详细原则是什么?

答:依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第一条的规则,土地增值税清算时,已全额开具产品房出售发票的,依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。

各地依照上述政策原则承认的详细规则举例如下:

1.山西省规则。

依据《山西省房地产开发企业土地增值税清算处理方法》(山西省当地税务局布告2014年第3号发布)第十五条第(一)项第2点的规则,“土地增值税清算时,已全额开具产品房出售发票的,依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。”

2.安徽省规则。

《安徽省土地增值税清算处理方法》(安徽省当地税务局布告2017年第6号发布)第三十三条第(一)项规则:“土地增值税清算时,已全额开具发票的,依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。”

3.贵州省规则。

《贵州省土地增值税清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号发布)第二十九条第(二)项规则:“地产开发企业扣头转让房地产的,按以下景象承认土地增值税计税收入:

(1)房地产出售合同和转让房地产发票所载扣头后的价款共同的,以此价款承认收入。

(2)房地产出售合同和转让房地产发票所载扣头后的价款不共同,糖葫芦已全额开具转让房地产发票的,按发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产出售合同所载的转让房地产价款及其他收益承认收入。”

4.广州市规则。

《广州市土地增值税清算作业若干问题处理指引〔2012年修订版〕》(穗地税函〔2012〕198)第四条“关于土地增值税计税收入承认问题”规则:

“(一)房地产开发企业与购买方未签定房地产出售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得承认收入;房地产开发企业与购买方签定冰房地产出售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及因为购买方违约而发作的违约金和赔偿金,承以为收入。

(二)房地产开发企业扣头转让房地产的,按以下景象承认土地增值税计税收入:

1.房地产出售合同和转让房地产发票所载扣头后的价款共同的,以此价款承认收入。

2.房地产出售合同和转让房地产发票所载扣头后的价款不共同,已全额开具转让房地产发票的,按发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产出售合同所载的转让房地产价款及其他收益承认收入。”

三、出售合同所载产品房面积与实践丈量面积不共同的怎么处理?

答:依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第一条的规则,土地增值税清算时,出售合同所载产品房面积与有关部门实践丈量面积不共同,在清算前已发作补、退房款的,应在核算土地增值税时予以调整。

各地也是依照上述政策原则履行的。例如《北京市当地税务局土地增值税清算处理规程》(北京市当地税务局布告2016年第7号发布)第二十九条第(一)项规则:“出售合同所载产品房面积与有关部门实践丈量面积不共同,在清算前已发作补、退房款的,应在核算土地增值税时予以调整。”

四、企业将开发产品用于职工福利等各项非直接出售的怎么承认收入?

答:依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)项及《土地增值税清算处理规程》(国税发〔2009〕91号文件发布)第十九条第(一)项的相关规则,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等,发作所有权搬运时应视同出售房地产,其收入按下列方法和次序承认:

(1)按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的均匀价格承认;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》(国家税务总局布告2016年第70号)第二条规则:“交税人将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等,发作所有权搬运时应视同出售房地产,其收入应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条规则履行。”

各地在处理非直接出售行为时,也是依照上述原则履行的,部分区域清晰规则需求预缴土地增值税。各地详细规则举例如下:

1.山西省规则。

《房地产开发企业土地增值税清算处理方法》(山西省当地税务局布告2014年第3号发布)第十五条第(一)项第4点规则:“开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、拆迁换建、交换其他单位和个人的非钱银性财物或不动产等行为应当视同出售,按下列方法和次序承认收入:按本企业在同一区域、同一年度出售同类房地产的均匀价格承认;按当地当年同类房地产的商场价格或评价价值承认。”

2.山东省规则。

《山东省当地税务局土地增值税“三控一促”处理方法》(山东省当地税务局布告20查腾族17年第5号发布)第十五条规则:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其它单位和个人的非钱银性财物等,发作所有权搬运时应当视同转让房地产,并预缴土地增值税,其收入按下列方法和次序承认:

(一)按本企业在同一区域、同一年度转让的同类房地产的均匀价格承认;

(二)由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。”

3.安徽省规则。

《安徽省土地增值税清算处理方法》(安徽省当地税务局布告2017年第6号)第三十三条第(二)项规则,“交税人将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等,发作权属搬运时应视同出售房地产,其收入按下列方法和次序承认:

1.按本企业当月出售的同类房地产的均匀价格核定。

2.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的均匀价格承认。

3.参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。”

4.湖北省规则。

《湖北省房地产开发企业土地增值税清算处理方法》(鄂地税发〔2008〕207号文件发布)第十四条第五款规则:“对房地产开发企业将开发产品用于资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等,发作所有权搬运时应视同出售房地产,其获得收入的承认由主管当地税务机关按当期同类区域、同类房地产的商场价格核定。”

五、企业转让房地产周新春易学网的成交价格显着偏低包含哪些景象?

答:依据《土地增值税暂行法令》第九条、《土地增值税暂行法令实施细则》第十四条的相关规则,交税人转让房地产的成交价格显着偏低主要是指转让价格低于房地产评价价格,又无正当理由的各种景象。关于转让房地产的成交价格显着偏低的把握规范,一些区域拟定有详细的规范或许规范起伏,举例如下:

1.安徽省规则。

《安徽省土地增值税清算处理方法》(安徽省当地税务局布告2017年第6号发布)第三十三条规则第(三)项规则:“交税人申报的本企业当月出售的同类房地产的均匀价格,或许低于本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的均匀价格,或许低于当地当年、同类房地产的商场价格,又无正当理由的,地税机关依据评价价格承认转让房地产的收入。”

2.江苏省规则。

《江苏省当地税务局关于土地增值税有关事务问题的布告》(苏地税规〔2012〕1号)第三条第(三)项规则:“对交税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产均匀出售价格10%的,替代姐姐税务机关可托付房地产评价组织对其评价。”

3.海南省规则。

《海南省当地税务局关于印发土地增值税清算有关事务问答的告诉》(琼地税函〔2015〕917号)第一条规则:“交税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产均匀出售价格30%且无正当理由的,可承以为房地产转让价格显着偏低,主管税务机关应依据《中华人民共和国税收征收处理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行法令实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规则核定其房地产转让价格。”

4.贵州省规则。

《贵州省土地增值税清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号发布)第三十一条规则:房地产开发企业出售开发产品的价格低于同类开发产品均匀出售价格30%以上或许低于本钱价而又无正当理由的,主管当地税务机关有权核定其出售价eyeye格,但有正当理由的在外。

5.宁波市规则。

依据《宁波市房地产项目土地增值税清算审阅作业指引》(2013年第3号文件发布)第二条第3点规则,对低于均匀价格必定起伏(如20%)以上的出售行为进行要点核对,要求交税人供给合理依据和阐明。

六、企业转让房地产的成交价格即便显着偏低,哪些景象可视为有正当理由?

答:依据《土地增值税暂行法令》第九条第钢结构别墅(三)项的规则,“转让房地产的成交价格低于房地产评价价格,又无正当理由的”,依照房地产评价价格核算征收。

依据上述政策规则,关于交税人转让房地产的成交价格即便显着偏低,但假如有正当理由且能够供给凭证的,能够视为正常价格,例如法院断定或川大玻璃杯裁决、揭露拍卖等。各地罗列的视为有正当理由的详细景象如下:

1.重庆市规则。

依据《重庆市当地税务局关于土地增值税若干政策履行问题的布告》(重庆市当地税务局布告2014年第9号)第四条第(一)项的规则,契合以下景象的房地产转让,收入即便偏低,视为有正当理由:

(1)法院断定或裁决转让;

(2)揭露竞价拍卖转让;

(3)按物价部门承认的价格转让;

(4)拆迁安顿售房;

(5)个人转让给直系亲属或承当直接奉养义务人;

(6)经税务机关承认的其他合理景象”。

2.江苏省规则。

依据《江苏省当地税务局关于土地增值税有关事务问题的布告》(苏地税规〔2012〕1号)第三条第(三)项的规则,对以下景象的房地产转让价格,即便显着偏低,可视为有正当理由:

(1)法院断定或裁决的转让价格;

(2)以揭露拍卖方法转让房地产的价格;

(3)政府物价部门承认的转让价格;

(4)经主管税务机关承认的其他合理景象”。

3.安徽省规则。

依据《安徽省土地增值税清算处理方法》(安徽省当地税务局布告2017年第6号)第三十三条第(三)项的规则,转让房地产的成交价格显着偏低有正当理由的,其正当理由包含但不限于以下景象:

(1)采纳政府指导价、限价等非商场定价方法出售的开发产品;

(2)法院断定或裁决价格的开发产品;

(3)以揭露拍卖方法转让的开发产品”。

4.广西壮族自治区规则。

依据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税处理方法(试行)》(广西壮族自治区当地税务局布告2018年第1号发布)第三十三条的规则,交税人转让房地产的成交价格显着偏低的,主管税务机关应要求交税人供给书面阐明,对房地产转让价格显着偏低的以下景象,可视为有正当理由:

(1)法院断定或裁决的转让价格。

(2)以揭露拍卖方法转让房地产的价格。

(3)政府物价部门承认的转让价格。

(4)有相关材料证明转让价格契合独立买卖原则,买卖两边不存在相关联系。

(5)主管税务机关认可的其他合理景象。

七、企业转让房地产的成交价格显着偏低又无正当理由的怎么处理?

答:《土地增值税暂行法令》第九条规则:“交税人有下列景象之一的,依照房地产评价价格核算征收:

(一)隐秘、虚报房地产成交价格的;

(二)供给扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评价价格,又无正当理由的。”

依据《土地增值税暂行法令实施细则》第十三条的规则,《土地增值税暂行法令》第九条所称的房地产评价价格,是指由政府同意建立的房地产评价组织依据相同地段、同类房地产进行归纳鉴定的价格。评价价格须经当地税务机关承认。

依据《土地增值税暂行法令实施细则》第十四条的规则,“法令第九条(一)项所称的隐秘、虚报房地产成交价格,是指交税人不报或有意低报转让土地运用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

法令第九条(mc鬼鬼于航三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评价价格,又无正当理由的,是指交税人申报的转让房地产的实践成交价低于房地产评价组织鉴定的买卖价,交税人又不能供给凭证或无正当理由的行为。

隐秘、虚报房地产成交价格,应由评价组织参照同类房地产的商场买卖价格进行评价。税务机关依据评价价格承认转让房地产的收入。

转让房地产的成交价格低于房地产评价价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评价价格承认转让房地产的收入。”

八、死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率对评价价与商场买卖价距离较大的怎么处理?

答:交税人转让房地产的成交价格显着偏低又无正当理由的,其价格要由政府同意建立的房地产评价组织依据相同地段、同类房地产进行归纳鉴定。评价价格须经当地税务机关承认。

《财政部国家税务总局国家国有财物处理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评价问题的告诉》(财税字〔1995〕061号)第条规则:“凡转让国有土地运用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的交税人,依照土地增值税的有关规则,需求依据房地产的评价价格计税的,可托付经政府同意建立,并依照《国有财物评价处理方法》规则的由省以上国有财物处理部门颁发评价资历的财物评价事务所、会计师事务所等品种财物评价组织受理有关转让房地产的评价事务。”

《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件发布)第十一条规则:“在交税中,对发作下列状况的,需求进行房地产评价:

(一)出售旧房及建筑物的;

(二)隐秘、虚报房地产成交价格的;

(三)供给扣除项目金额不实的;

(四)死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率转让房地产的成交价格低于房地产评价价格,又无正当理由的。

房地产评价价格,是指由政府同意建立灵珠奇缘的房地产评价组织依据相同地段、同类房地产进行归纳评大败农定的价格,税务机关依据评价价格,承认其转让房地产的收入、扣除项目金额等及核算房地产转让时所要交纳的土地增值税。对评价价与商场买卖价距离较大的转让项目,税务机关有权不予承认,要求其从头评价。交税人交纳的评价费用,答应作为扣除项目金额予以扣除。选用评价方法,契合商场经济的原则,有利于保护税收法纪,加强征管。”

九、房地产开发项目产品房出售过程中收取的违约金、赔偿金等怎么处理?

答:依据《土地增值税暂行法令》第五条及《土地增值税清算鉴证事务原则》(国税发〔2007〕132号文件发布)第十九条的规则,交税人转让房地产死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率所获得收入,包含收取的“悉数价款及有关的经济收益”。

各地依据上述原则承认详细政策,举例如下:

1.天津市规则。

《天津市当地税务局关于土地增值税清算有关问题的布告》(天津市当地税务局布告2016年第25号)第一条规则:“房地产开发项目产品房出售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益,应承以为与转让房地产有关的收入。”

2.江苏省规则。

《江苏省当地税务局关于土地增值税有关事务问题的布告》(苏地税规〔2012〕1号)第三条第(一)项规则:“交税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益,应当承以为房地产转让收入。因房地产购买方违约,导邹旺廷致房地产未能转让,转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益,不承以为房地产转让收入。”

3.贵州省规则。

《贵州省土地增值税死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号发布)第三十六条规则:“房地产开发企业因出售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益,应当承以为土地增值税的计税收入。”

4.广州市规则。

《土地增值税清算作业若干问题处理指引(2012年修订版)》(穗地税函〔2012〕198号文件发布)第四条第(一)项规则:“房地产开发企业与购买方未签定房地产出售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得承认收入;房地产开发企业与购买方签定房地产出售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及因为购买方违约而发作的违约金和赔偿金,承以为收入。”

十、售后返租触及的利益让渡怎么承认计税收入?

答:《土地增值税暂行法令》第五条规则,“交税人转让房地产所获得的收入,包含钱银收入、什物收入和其他收入。”

依据上述政策规则,售后返租的出售方法,因已构成房地产的转让行为,毫无疑问需求承认出售收入。但因该种出售方法,转让方一般是以贱价出售来交换未来无偿或贱价回租必定期间的运用权。此刻,转让方未来无偿或贱价运用购房者的房产,该相应被豁免或优惠的经济利益,其实质是最初贱价售房的一种经济补偿,应作为是转让方获取的与转让房地产有关的其他经济利益,一起计入售房的计税收入中。例如《江苏省当地税务局关于土地增值税有关事务问题的布告》(苏地税规〔2012〕1号)第三条第(二)款规则:“单位和个人转让房地产,一起要求购房者将所购房地产无偿或贱价给转让方或许转让方的相关方运用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方法转让房地产的行为,应将转让房地产的悉数价款及有关的经济收益承以为转让收入,依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法承认的,应判别其转让价格是否显着偏低。对转让价格显着偏低且无正当理由的,应选用评价或其他合理的方法承认其转让收入,依法计征土地增值税。”

十一、企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的怎么处理?

答:《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)项规则:“房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的,安顿用房视同出售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规则承认收入,一起将此承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业付出给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户付出给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。”

依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》(国家税务总局布告2016年第70号)第二条相关规则,“交税人安顿回迁户,其拆迁安顿用房应税收入和扣除项目的承认,应依照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率220号)第六条规则履行”。

各地详细与上述政策规则根本共同,举例如下:

1.北京市规则。

《北京市当地税务局土地增值税清算处理规程》(北京市当地税务局布告2016年第7号发布)第三十三条第(二)项第1点规则:“交税人用制作的本项目房地产安顿回迁户的,安顿用房按视同出售处理,并依照《国家税务总局关于交税人土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)张峻宁款规则承认收入,一起将此承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。交税人付出给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户付出给交税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。”

2.广西壮族自治区规则。

依据《雅昌艺术网广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税处理方法(试行)》(广西壮族自治区当地税务局布告2018年第1号发布)第三十二条的规则,交税人将本项目房地产用于安顿回迁户,发作权属搬运时应视同出售房地产,其收入按下列方法和次序承认:

(1)按本企业在同一区域、同一年度出售的同吴志雄类房地产的均匀价格承认。

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。

主管税务机关能够托付县级以上(含县级)价格认证中心参照同类房地产的商场买卖价格进行评价,税务机关依据价格认证中心的评价价格承认转让房地产的收入。

十二、对企业按县级以上人民政府的规则在售房时代收的各项费用怎么处理?

答:《土地增值税清算处理规程》(国税发〔2009〕91号文件发布)第二十八条规则:“关于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审阅其代收费用是否计入房价并向购买方一起收取;今世收费用计入房价时,审阅有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用核算基数的景象。”

《土地增值税清算鉴证事务原则》(国税发〔2007〕132号文件发布)第二十五条规则:“对交税人按县级以上人民政府的规则在售房时代收的各项费用,应区别不同景象别离处理:

(一)代收费用计入房价向购买方一起收取的,应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践付出的代收费用,在核算扣除项目金额时,可予以扣除,但不答应作为加计扣除的基数。

(二)代收费用在房价之外独自收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在核算增值额时不答应扣除代收费用。”

关于代收费的处理,各地在履行时处理如下:

1.北京市规则。

《北京市当地税务局土地增值税清算处理规程》(北京市当地税务局布告2016年第7号发布)第三十八条规则:“关于县级及县级以上人民政府要求交税人在售房时代收的各项费用,假如计入房价中向购买方一起收取的,可作为转让房地产所获得的收入计税;假如代收费用是在房价之外独自收取的,能够不作为转让房地产的收入。关于代收费用作为转让收入计税的,在核算扣除项目金额时,可予以扣除,但不答应作为加计20%扣除的基数;关于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在核算扣除项目金额时不答应扣除代收费用。”

2.贵州省规则。

《贵州省土地增值税清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号文件发布)第三十五条规则:“关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,代收费用已计入房价中向购买方一起收取的,视同出售房地产所获得的收入计税;代收费用未计入房价中,而在房价之外独自收取的,不承以为出售房地产所获得的收入。

房地产开发企业除前款规则之外的因出售房地产向购买方独自收取的水、电、煤气、天然气、有线电视初装费、呼叫体系置办安装费以及其他价外费用,应当承以为土地增值税的计税收入。”

3.山西省规则。

依据《房地产开发企业土地增值税清算处理方法》(山西省当地税务局布告2014年第3号发布)第十五条第(一)项第3点的规则,售房时向购买方一起收取的代收费用,应当作为计税收入(但不作为加计扣除的基数)。

十三、付出代销费、包销费等费用是否能够抵减清算收入?mpacc

答:依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号文件发布)第六条的相关规则,采纳付出手续费、包销费等费用等托付出售开发产品的,应按出售合同或协议中约好的价款承认收入的完成。

付出的手续费、包销费等费用归于出售费用,因而不得抵减出售收入。以广州市为例,《土地增值税清算作业若干问题处理指引(2012年修订版)》(穗地税函〔2012〕198号)第四条第(三)项规则:“房地产开发企业作为托付方以付出代销费、包销费等费用方法托付其他单中山天气预报位或个人作为受托方代销、包销房地产,托付方与受托方之间没有发作房地产产权搬运的,房地产开发企业在承认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。”

十四、购买方附赠的同一房地产开发项目车库(位)等怎么处理?

答:向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库(位)常见于企业的促销活动中。《国家税务总局关于承认企业所得税收入若死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率干问题的告诉》(国税函〔2008〕875号)第三条规则:“企业以买一赠一等方法组合出售本企业产品的,不归于捐献,应将总的出售金额按各项产品的公允价值的份额来分摊承认各项的出售收入。”

依据上述政策规则,向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库(位),主产品和附赠的产品均归于房地产出售,应依照合同金额承认清算收入。各地详细规则举例如下:

1.贵州省规则。

《贵州省土地增值税清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号发布)第三十四条第一款规则:“房地产开发企业出售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库(位)或其他开发产品并在售房合同(协议)中注明的,以售房合同记载的总金额承认出售收入。

房地产开发企业独自出售无产权的车库(位)等不能处理产权的其他房地产的,不承认土地增值税计税收入,不扣除相应的本钱和费用。”

2.海南省规则,

《海南省当地税务局关于印发土地增值税清算有关事务问答的告诉》(琼地税函〔2015〕917号)第二条规则:“房地产开发企业将车库或许停车位转让,其收入和本钱怎么承认?

(一)收入承认的问题

1.房地产开发企业与购房人经过签定出售合同出售或许附赠等方法约好,将车位、车库的权属搬运给购房人的,获得的收入视同房地产转让收入,并入非一般住宅转让收入。

2.对售房附赠车库、车位的,若合同中未别离核算房子和车库、车位的出售价格,不再独自将车库、车位切割出来独自计价;若合同中别离核算房子和车库、车位的出售价格,则车库、车位的价格作为非一般住宅收入。

(二)本钱承认的问题

不管车库、车位是否具有产权证,只需签定了出售合同或协议并获得了收入,则出售收入一起计入土地增值税的计税收入,车库的面积计入可售建筑面积,车库、车位相应的开发本钱准予扣除。”

十五、让渡无产权的车库(车位)、储藏室等运用权怎么承认清算收入?

答:关于让渡无产权的车库(车位)、储藏室等运用权怎么承认清算收入,现在国家税务总局没有一致规则,各地规则举例如下:

1.浙江省规则。

《浙江省当地税务局关于土地增值税若干政策问题的布告》(浙江省当地税务局布告2014年第16号)第五条规则:“对房地产开发企业以转让运用权或供给长时间运用权的方式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等运用权的,其获得的让渡收入应按以下规则核算征收土地增值税。

(一)对清算前获得的让渡收入应并入清算单位收入一起核算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品,应别离核算增值额的,让渡收入应依照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊,别离并计不同类型可售房产的收入。

(二)对清算后获得的让渡收入,依据该清算单位土地增值税清算时承认的税负率核算征收土地增值税,即:核算交纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入该清算单位的清算税负率。”

2.贵州省规则。

《贵州省土地增值税清算处理方法》(贵州省当地税务局布告2016年第13号文件发布)第三十四条第二款规则:“房地产开发企业独自出售无产权的车库(位)等不能处理产权的其他房地产的,不承认土地增值税计税收入,不扣除相应的本钱和费用。”

3.新疆维吾尔自治区规则。0x800c0005

《新疆维吾尔自治区当地税务局关于清晰土地增值税相关问题的布告》(新疆维吾尔自治区当地税务局布告2016年第6号)第四条第(二)项规则:“不能处理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规则履行”。即“建成后有偿转让的,应核算收入,并准予扣除本钱、费用”。

4.大连市规则。

《大连市当地税务局关于土地增值税征收处理若干问题的布告》(大连市当地税务局布告2014年第1号)第四条规则:“房地产开发企业转让其利死库水,土地增值税清算涉税政策之二,澳币对人民币汇率用地下基础设备构成寓言故事的成语的不行售的地下车库(位),获得的转让收入不预交税款,也不计入清算收入。一起,该不行售库(位)应分管的开发土地和新建房及配套设备本钱、开发土地和新建房及配套设备费用等不得计入扣除。其他未列入可售规模的建筑物等对比履行。”